Distratos de imóveis aumentam no primeiro semestre de 2026 e acendem alerta para compradores e novos condomínios
Você comprou um imóvel na planta e acredita que um eventual distrato é um problema apenas de quem desistiu da compra? Os números do primeiro semestre de 2026 mostram que os efeitos podem ir muito além do comprador e da incorporadora.
De janeiro a junho de 2026, dez incorporadoras de capital aberto registraram, juntas, R$ 2,167 bilhões em distratos, valor 27,7% superior aos R$ 1,697 bilhão registrados no mesmo período de 2025.
Na prática, são imóveis que haviam sido vendidos, mas tiveram seus contratos cancelados e podem retornar ao estoque das incorporadoras. O levantamento foi divulgado em agosto de 2026 e mostra um cenário que merece atenção de quem compra na planta, das incorporadoras e também dos futuros condomínios.
O que está por trás do aumento dos distratos?
O crescimento dos distratos ocorre em um cenário de crédito ainda caro e maior pressão sobre o orçamento das famílias.
Entre os fatores apontados para esse movimento estão o endividamento dos compradores, a dificuldade de acesso ao crédito e as mudanças nos programas habitacionais.
Os juros também entram nessa equação.
Durante o primeiro semestre de 2026, a Selic permaneceu em patamares elevados. Em agosto, a taxa chegou a 14% ao ano, antes de ser reduzida para 13,75% em setembro. Juros elevados tendem a encarecer as operações de crédito, inclusive os financiamentos imobiliários.
E existe um momento particularmente sensível para quem comprou um imóvel na planta: a entrega das chaves.
É nessa etapa que muitos compradores precisam contratar o financiamento bancário para quitar o saldo devedor. Se as condições de crédito disponíveis naquele momento forem incompatíveis com a renda ou com a capacidade de pagamento da família, a compra pode se tornar inviável.
O problema não termina no distrato
Quando um comprador desiste do imóvel, aquela unidade não desaparece.
Ela pode retornar ao estoque da incorporadora e precisar ser comercializada novamente.
Isso significa que uma unidade que aparecia anteriormente como vendida passa a representar novamente um imóvel disponível para venda, alterando o planejamento financeiro e comercial da empresa.
Para o mercado, portanto, o aumento dos distratos representa mais do que uma simples troca de comprador: ele pode indicar que parte das vendas realizadas anteriormente não está conseguindo chegar à conclusão esperada.
E esse efeito também pode alcançar os condomínios recém-entregues.
E o que isso tem a ver com o condomínio?
Imagine um empreendimento entregue com 200 apartamentos, mas parte das unidades ainda pertence à incorporadora porque os contratos anteriores foram desfeitos ou porque os imóveis ainda não foram revendidos.
O condomínio começa a funcionar normalmente: há portaria, limpeza, manutenção, elevadores, segurança, consumo das áreas comuns e diversas outras despesas.
As unidades que continuam pertencendo à incorporadora não ficam automaticamente isentas das despesas condominiais. Enquanto a empresa for proprietária da unidade, ela está sujeita à obrigação de contribuir para as despesas do condomínio, observadas as regras aplicáveis ao empreendimento. O Código Civil estabelece o dever de contribuição dos condôminos para as despesas condominiais.
Por isso, para um condomínio novo, a existência de muitas unidades ainda pertencentes à incorporadora exige controle financeiro e cobrança adequada, especialmente quando houver inadimplência.
Por que o síndico precisa ficar atento?
Em um condomínio recém-instalado, o orçamento costuma ser elaborado considerando uma determinada estrutura de despesas e receitas.
Quando parte das unidades permanece sem ocupação ou volta para o estoque da incorporadora, o cenário pode mudar.
Além da necessidade de acompanhar corretamente quem são os proprietários de cada unidade, o condomínio precisa manter uma gestão rigorosa das cotas condominiais e identificar eventuais débitos.
A incorporadora, enquanto proprietária das unidades, também integra a relação condominial e deve responder pelas despesas correspondentes.
Por isso, distratos, estoque e inadimplência podem acabar se conectando dentro da gestão de um condomínio novo.
O alerta para quem compra na planta
Para o comprador, os números reforçam a importância de olhar além do preço anunciado e da parcela durante a construção.
Antes de assumir um compromisso de longo prazo, é fundamental avaliar:
a capacidade financeira atual e futura da família;
o saldo que deverá ser financiado na entrega das chaves;
as condições de crédito disponíveis;
o impacto de possíveis alterações na renda;
os custos adicionais relacionados à aquisição;
as regras contratuais aplicáveis em caso de distrato.
Comprar na planta envolve um compromisso que pode se estender por vários anos. Por isso, a capacidade de manter a operação até a entrega do imóvel é tão importante quanto conseguir assumir as primeiras parcelas.
O que os números mostram?
O mercado imobiliário pode continuar registrando vendas e lançamentos enquanto, simultaneamente, enfrenta aumento nos cancelamentos.
No primeiro semestre de 2026, por exemplo, as vendas de imóveis novos avançaram 5,4%, chegando a 226,5 mil unidades, segundo dados citados pela imprensa especializada. Ao mesmo tempo, os distratos das dez incorporadoras analisadas cresceram 27,7%.
Isso demonstra que venda e distrato são indicadores diferentes e precisam ser acompanhados em conjunto.
Para o comprador, o ponto central é entender se conseguirá chegar à etapa do financiamento.
Para a incorporadora, é necessário administrar o impacto das unidades que retornam ao estoque.
E para o condomínio, é essencial garantir que todas as unidades — inclusive aquelas ainda pertencentes à incorporadora — estejam corretamente inseridas no rateio e que eventuais inadimplências sejam acompanhadas de perto.
Ferrara Gestão: planejamento imobiliário também passa pela gestão
O aumento dos distratos mostra como uma decisão tomada durante a compra de um imóvel pode produzir efeitos que chegam até a administração do empreendimento depois da entrega.
Em condomínios novos, uma gestão profissional é fundamental para acompanhar a arrecadação, controlar a inadimplência, organizar as despesas e garantir que cada proprietário cumpra suas obrigações.
Informação, planejamento e gestão são fundamentais para reduzir riscos e preservar a saúde financeira do condomínio.
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