CNJ confirma o instrumento particular na alienação fiduciária: menos burocracia, mais agilidade para operações imobiliárias

O mercado imobiliário brasileiro acaba de ganhar uma importante medida de simplificação. O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) confirmou que a garantia de alienação fiduciária de imóveis pode ser formalizada por instrumento particular com os mesmos efeitos da escritura pública, dispensando a necessidade de lavratura em cartório.

A decisão consolida um entendimento que traz mais eficiência para loteadoras, incorporadoras, construtoras e demais empresas do setor imobiliário, permitindo a formalização da garantia sem que a operação esteja vinculada ao Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

Na prática, trata-se de um avanço relevante para quem estrutura operações imobiliárias, reduz custos e busca maior agilidade na formalização de vendas parceladas com garantia fiduciária.

O que mudou com a decisão do CNJ?

Agora é definitivo: contratos particulares que instituem alienação fiduciária de imóveis podem produzir os mesmos efeitos da escritura pública, desde que observados os requisitos legais aplicáveis.

Antes, em muitas operações fora do âmbito do SFI e do SFH, exigia-se a escritura pública para constituição da garantia, o que representava uma etapa adicional, com custos cartorários, deslocamentos, prazos e maior burocracia.

Com o novo entendimento, essa etapa pode ser dispensada.

Quais são os principais benefícios para o mercado imobiliário?

A decisão do CNJ tende a impulsionar a utilização da alienação fiduciária como mecanismo de garantia, beneficiando toda a cadeia imobiliária — do empreendedor ao consumidor final.

Entre os principais impactos positivos estão:

• eliminação da etapa de escritura pública para efetivar a garantia;

• redução de custos operacionais nas vendas parceladas;

• simplificação da estruturação contratual das operações;

• maior agilidade na formalização dos negócios;

• solução mais eficiente da inadimplência, por meio do procedimento extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/1997.

Essa mudança aumenta a segurança e a previsibilidade das operações, favorecendo um ambiente mais dinâmico para novos empreendimentos imobiliários.

O registro no Cartório de Registro de Imóveis continua obrigatório

É importante destacar que a decisão não elimina a necessidade de registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis.

O registro continua sendo indispensável porque é ele que constitui juridicamente a alienação fiduciária e torna a garantia eficaz perante terceiros.

Em outras palavras, o instrumento particular substitui a escritura pública, mas não substitui o registro imobiliário.

A simplificação exige contratos mais bem estruturados

Outro ponto fundamental da decisão é que a desburocratização do procedimento não elimina a qualificação registral nem os requisitos previstos na Lei nº 9.514/1997.

Como o instrumento particular passa a produzir efeitos equivalentes aos da escritura pública, os contratos precisam atender às mesmas exigências técnicas que seriam observadas em uma escritura.

Isso significa que loteadoras, incorporadoras e empresas do setor devem revisar suas minutas contratuais, adequando cláusulas, descrição dos imóveis, requisitos formais e demais elementos necessários para evitar exigências do registrador, atrasos na formalização e riscos jurídicos futuros.

Eficiência contratual é estratégia, não apenas economia

Para o empreendedor imobiliário, eficiência contratual não significa apenas reduzir etapas do procedimento.

Significa estruturar corretamente a operação desde o início, garantindo que o contrato esteja apto ao registro, minimize riscos de exigências cartorárias e preserve a efetividade da garantia fiduciária.

A decisão do CNJ representa um importante avanço para o mercado imobiliário brasileiro, com potencial para acelerar operações, reduzir custos e ampliar o uso de garantias fiduciárias em empreendimentos imobiliários.

Na Ferrara Gestão, acompanhamos de perto as mudanças legislativas e registrais que impactam loteamentos, incorporações, regularizações e estruturação de negócios imobiliários, oferecendo suporte técnico para que cada operação seja conduzida com segurança jurídica e eficiência.

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