O processo para registro do condomínio

Atualizado: 23 de Nov de 2020

A legalização de um condomínio é uma tarefa complexa, e normalmente feita pela incorporadora ou construtora do empreendimento, mas nem sempre isso ocorre. Quando não acontece, uma longa caminhada está a frente.




  • Expedição do Habite-se (pela construtora/ incorporadora).

  • Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

  • Elaboração da Convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

  • Convocação da primeira Assembléia para eleição de síndico e conselho consultivo.

  • Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

  • Registro do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, juntamente com a Convenção.

  • Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).


Convenção do condomínio.


Em geral, as construtoras já antes de construírem o condomínio, devem registrar uma minuta da convenção do local e do seu regimento interno. Ou seja: mesmo antes de ser ocupado pelos moradores, o lugar já tem suas regras para convivência. Claro que os condôminos podem - e em muitos casos devem - alterar esses documentos para que o local de sua moradia reflita suas vontades, como deve ser.


Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

A Convenção não pode ter itens que contrariem as leis municipais, estaduais e federais.

Para aprová-la e torná-la obrigatória para todos, é preciso a assinatura de titulares de 2/3 das frações ideais do condomínio.

Não é necessário convocar assembleia para colher as assinaturas ou ratificar a decisão, quando se realiza pela primeira vez a Convenção.

Para mudanças posteriores em seu texto, é preciso aprovação de titulares de 2/3 das frações ideais, em Assembléia.


1ª. Assembleia (AGI - Assembleia Geral de Instalação)

Normalmente é convocada pela construtora/ incorporadora.

Elege-se o primeiro síndico, definindo previamente sua remuneração caso o mesmo venha a ser remunerado por isto.

Elege-se o conselho consultivo.

Se a Convenção não foi elaborada pela construtora/incorporadora, pode-se escolher uma comissão para redigir o documento, ou deixar essa tarefa a cargo do síndico e conselho consultivo. Pela complexidade e importância deste documento, é recomendável contar com o auxílio de um advogado especialista em Direito Imobiliário para a redação.

Somente com a minuta da Convenção pronta, contendo as assinaturas de 2/3 dos proprietários titulares das unidades, é que se pode regularizar o condomínio junto ao Registro de Imóveis.


Desmembramento do IPTU

Quando a construtora ergue um prédio ou um "condomínio horizontal", o IPTU é único, pago pela totalidade do terreno. Após a obtenção do "Habite-se", registro da Convenção e realização da 1ª. Assembléia, é necessário solicitar à prefeitura o desmembramento do IPTU, para ser cobrado de cada unidade, de acordo com a fração ideal correspondente.

Ainda assim, será mantido um IPTU comum, referente às áreas comuns do condomínio, como garagens, jardim e outros (despesa ordinária).

O desmembramento geralmente deve ser solicitado à Secretaria de Finanças do seu município.


Registro do condomínio

O condomínio só pode ser ocupado após a prefeitura expedir o Habite-se. Este é um documento fornecido à construtora/incorporadora, em que se autoriza a ocupação e uso de edifício recém-concluído.

Deve ser feito o registro das escrituras definitivas das unidades, no Cartório de Registro de Imóveis.

Inscrição do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis, com a respectiva Convenção.


Como tirar o CNPJ do condomínio

CNPJ é o Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (é associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

Realizando a inscrição no CNPJ, o condomínio automaticamente estará se registrando no INSS como empregador.

Informações sobre documentos necessários, como e onde realizar a inscrição: site da Secretaria Federal da Fazenda.


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