A legalização de imóveis em terrenos compartilhados

Atualizado: Ago 10

Se você não tem, seguramente conhece alguém que divide o terreno com a família. Essa situação tão comum, gera um pequeno inconveniente. A não legalidade da propriedade, impossibilita a venda do imóvel utilizando financiamento, e até a transferência da propriedade de maneira legal.



Neste artigo iremos explicar da forma mais simples possível as maneiras para a legalização de imóveis em terrenos compartilhados, porém, se trata de um processo burocrático demais para ser percorrido sem ajuda profissional.

Muitas vezes a legislação e o Direito são promulgados em normas repletas de termos técnicos e de difícil compreensão ao cidadão leigo em busca de importantes informações sobre procedimentos a serem realizados para facilitar ou regularizar circunstâncias necessárias ao bom funcionamento do seu cotidiano.

Por meio do plano diretor “(Lei Federal n.º10.257/01, mais conhecida como Estatuto da Cidade, pelo Código Florestal (Lei n.º4.771/65) e pela Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n.º 6.766/79)” a Constituição delega ao poder municipal a obrigação de definir a função social da propriedade e ainda a delimitação e fiscalização das áreas subutilizadas, sujeitando-as ao parcelamento ou edificação compulsórios, ou ainda, à desapropriação com pagamento de títulos e cobrança de IPTU progressivo no tempo.

O primeiro passo, então, é procurar o plano diretor específico da sua cidade, geralmente de fácil acesso via internet e checar as normas ali implementadas. Recomenda-se, após a leitura do plano diretor, ir até um cartório de imóveis da sua cidade, no qual os profissionais terão condições de esclarecer dúvidas e dar orientações sobre os próximos passos a serem seguidos. Quanto mais informações o cidadão possuir acerca do assunto, melhores condições ele terá de tomar as medidas corretas para legalizar sua situação.

Contudo, os planos diretores seguem regras definidas pela Constituição e outras leis, que definem seus limites de atuação e objetivos. Baseado nisso, é possível esclarecer alguns aspectos gerais que ajudarão na questão da legalização de imóveis em terrenos compartilhados.

A diligência pode ser bastante burocrática, sendo necessário preencher uma série de documentos com informações sobre o terreno e os imóveis. O procedimento, em si, é chamado de incorporação de imóveis e nele registra-se todas as casas já construídas ou a serem construídas em um mesmo terreno e que deverão, obrigatoriamente, terem um projeto definido e assinado por um engenheiro civil. Em meio ao processo, será necessário a retirada e apresentação de diversas certidões que comprovem a ausência de pendências com o poder público, como, por exemplo, certidões de débitos federais, estaduais e municipais. Caso esteja tudo certo e não existam pendências, a tramitação do processo leva cerca de três meses, o que pode variar no caso de alguma irregularidade a ser corrigida.

A partir daí ocorrerá o chamado desmembramento em que, respeitada a metragem definida pela prefeitura por meio de lei, o lote será dividido em duas ou mais unidades. O estatuto do desmembramento é regulamentado pela já citada lei 6.766 de 1979 e os documentos necessários para o processo estão estabelecidos no artigo 18 da referida lei, que tem a seguinte redação, tratada em seu capítulo V, que você poderá ler no final do artigo.

Estando toda a documentação de acordo com a legislação, um profissional do CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia - do seu estado fará a medição do terreno a ser dividido, com ou sem construções, e preparará as plantas e o memorial descritivos para que sejam aprovados pelo órgão municipal responsável.

Feito isso e com os documentos supracitados devidamente aprovados, o requerimento de desdobramento deverá ser preenchido e apresentado ao oficial do cartório de Registro de Imóveis, devendo o mesmo contar com assinatura de todos os proprietários e cônjuges, com firmas reconhecidas, número de matrículas e a descrição do imóvel subdividido.

A partir daí o Oficial do Registro de Imóveis irá encerrar a averbação original, procedendo a abertura de diversas novas averbações, conforme requerido no processo, respeitando-se o princípio da unitariedade matricial, que define que para cada imóvel haverá uma matrícula e cada matrícula um único imóvel.

Esse processo é de fato muito burocrático e confuso para não-técnicos. A Ferrara Gestão & Projetos, é uma empresa multidisciplinar, que conta com advogados, engenheiros, arquitetos e gestores experimentados em legalizações complexas e que poderão caminhar com você nesse processo.

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CAPÍTULO VI

Do Registro do Loteamento e Desmembramento

Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

I - título de propriedade do imóvel;

II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes anos), acompanhados dos respectivos comprovantes;

III - certidões negativas:

a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel;

b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública.

IV - certidões:

a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos;

c) de ônus reais relativos ao imóvel;

d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos.

V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras;

VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta Lei;

VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento.

§ 1º Os períodos referidos nos incisos III, alínea b, e IV, alíneas a , b e d , tomarão por base a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas ser extraídas em nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais sobre o imóvel.

§ 2º A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes. Se o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, suscitará a dúvida perante o juiz competente.

§ 3º A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge.

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